Oppsummering informasjonsøte 29. januar 2014

Last ned originaldokumentet.

Oppsummering av

Innhold

Saker styret har jobbet mye med:

Taklekkasje

Hard start for styret da det tok over i november. Lekkasje i taket over nedre terrasse og det rant masse vann ned i næringsdelen. Styret hadde mange runder med mestertak, byggeksperter og rørleggere. Man forsøkte å tette små hull uten hell før man koblet til avløp på et gammelt tak under taket. Dette tiltaket fungerer forhåpentligvis midlertidig. Stor takk til vaktmester for fabelaktig assistanse under dette arbeidet!

Lekkasje i leilighet i 1.etg.

Det var også vannlekkasje i en leilighet i 1.etg. Der var det lekkasje ved inntaket til varmtvannstanken som var årsaken.

Heldigvis dekkes dette av forsikring, men det er en egenandel ved slike skader, i tillegg til at neste års forsikringspremie sannsynligvis øker, da man mister litt bonus på samme måte som for en bilforsikring ved skader.

Vi ber derfor om at alle er oppmerksomme på fukt i områder det ikke bør være fukt slik at slike skader kan fikses før man må gjøre store reparasjoner.

Brukstillatelse 1. byggetrinn

Av ukjent årsak har vi kun midlertidig brukstillatelse for 1.byggetrinn (hele rødbygget og 4.-6. etg. i gulbygget). Det jobbes nå med å få ferdigattest for byggetrinn 1, og dette er sannsynligvis på plass relativt snart.

Foretningsfører

Da hele styret var nytt har vi fått utrolig mye hjelp av foretningsfører som har stått på mye de siste månedene for at vi skal få borettslaget på rett kjøl. Vi har hatt lange diskusjoner om tiltak og funnet ut at husleieøkning, økt parkering og trappevask er tiltak som må til. Han har også hjulpet oss med fordelingsnøkkel, eget regnskap for sameiet, taklekkasje, lekkasje i en leilighet i 2. etasje, bruksattest for 1. byggetrinn med mer. Foretningsføreren er likevel en travel mann, så styret håper man er litt tålmodig når de tar kontakt og ikke antar det verste.

Sameie

Styret har jobbet en del med å bedre forholdet til sameiet, og vi håper samarbeidet framover vil være bedre enn det har vært de siste årene. Det viktigste å få orden på i denne sammenhengen er det økonomiske samarbeidet det skal være innad i sameiet for å holde orden på bygningsmassen som utgjør våre felles verdier. Styret har derfor arbeidet for å få et eget regnskap for sameiet slik at utgiftsposter kan flyttes over fra borettslaget til sameiet, der de hører hjemme, og slik at de andre sameierne kan bidra økonomisk til driften av sameiet.

Les om sameiet på nettsiden

Økonomi

Se vedlegg økonomi for budsjett 2014 og grafer for hvordan økonomien har gått siden 2008. Vi har de 5 siste årene hatt en utvikling hvor husleien ikke har dekket utgiftene knyttet til drift og uventede reparasjonskostnader, samtidig som borettslaget har begynt å betale avdrag på fellesgjelden. Selv om borettslaget teknisk sett ikke har gått mye i underskudd så har borettslaget hatt en pengebruk som har tært på omløpsmidler/penger på bok, slik at borettslaget for øyeblikket har dårlig likviditet. Dette gjør borettslagets økonomi veldig sårbar i en tid hvor vi har større reparasjons- og vedlikeholdsoppgaver foran oss.

Det som gjør situasjonen særlig utfordrende er at borettslaget/sameiet ikke har hatt en vedlikeholdsplan og at det ikke har vært satt av penger til vedlikehold over lengre tid. Vi stiller således på bar bakke ift hvordan vi skal klare å finansiere vedlikeholdet.

På den positive side har vi en økende egenkapitalgrad. Altså, vi betaler ned på lån og eier mer og mer av bygningen selv. Når vi tar med at vi betaler ned ganske mye på lån hvert år, som er penger vi betaler til oss selv, er husleien vår ganske normal.

Styret er blitt anbefalt å ha en økonomisk buffer på minst 600.000,- for å kunne ta uforutsette utgifter. Dette, sammen med at vi tar høyde for økte vedlikeholdskostnader, er hovedgrunnen for husleieøkning. Det er også verdt å merke seg at husleien alltid vil følge prisjusteringer i samfunnet ellers slik at den normalt vil øke litt hvert år. (Når husleien nå er økt må de som har avtalegiro gå inn i banken og godta at det trekkes et høyere beløp. Viktig at alle sjekker dette! Husk at alle som vil kan få avtalegiro ved å huke av for det i nettbanken. Det vil gjøre det lettere for dere og for eiendomsforvaltning.)

Hvor høy husleien vil bli etter at vi har spart opp en tilstrekkelig buffer og fått satt av midler til vedlikehold i budsjettet etter en vedlikeholdsplan er foreløpig uvisst. Vi regner uansett med at hoveddelen av vedlikehold og oppgradering av bygget må finansieres gjennom nytt låneopptak.

Tabellen under viser hva husleien brukes på i 2014 for et utvalg leiligheter. Om man ser på leiligheten på 66 m2 ser man at man bare bruker 2268 kroner for å drifte borettslaget mens resten går til sparing, avdrag og renter.

Grunnen til at f.eks leilighet med 73,8m2 betaler mer enn leilighet med 75,4m2, er fra 1. byggetrinn hvor man generelt har mindre gjeld enn i 2. byggetrinn.

Størrelse på leil: 87,6 75,4 66,0 55,5 109,8 73,8
Dette går husleien til i 2014:
Avdrag 2 369 2 109 1 908 1 684 2 844 2 352
Renter 1 729 1 539 1 393 1 229 2 075 1 717
Vedlikehold 726 726 726 726 726 726
Strøm og kommunale avgifter 635 561 504 440 770 552
Drift, forsikring, kabel-tv, 3mnd renhold, vaktmester 1 106 1 067 1 037 1 004 1 176 1 062
Oppsparing av felles penger på konto (overskudd) 475 435 403 368 550 464
Husleie i 2014 7 042 6 437 5 972 5 451 8 141 6 872

Fordelingsnøkkel

Styret har forsøkt å kartlegge hvordan fellesutgiftene har blitt fordelt, og skal fordeles. Vi har etter prøving og feiling, samt graving i arkivet, utviklet en fordelingsnøkkel basert på opprinnelig forslag til fordeling av fellesutgifter fra 1998. I opprinnelig fordelingsnøkkel er noen budsjettposter fordelt etter areal mens andre budsjettposter deles likt uavhengig av areal. Finansielle utgifter fordeles etter andel fellesgjeld. Fordelingsnøkkelen har imidlertid ikke tidligere blitt fulgt konsekvent som innebærer at det over tid har bygget seg opp en liten skjevhet i hvordan husleien er ift hva de skulle vært. Husleieøkningen i februar har rettet på dette slik at vi nå har en fordelingsnøkkel vi kan styre etter, basert på budsjettet som skal vedtas hvert år i generalforsamlingen. Dette er da grunnen til at noen har økt med 15%, mens andre med opptil 27%. Ingen har likevel hatt en økning på mer enn 1150 kroner, og vi mener utgiftene er rettferdig fordelt ift opprinnelig fordelingsnøkkel. Dette temaet og endelig bestemmelser rundt fordelingsnøkkel vil bli tema for diskusjon på generalforsamlingen.

Fuktskade

Styret har jobbet mye med en fuktskade i en leilighet i blokka. Det har der pågått en tvist i lengre tid mellom en beboer og tidligere styre. Styret har innhentet byggsakkyndig takstmann for å vurdere årsak til skaden. Beboeren mener at bygningsmassen har skyld i sopp- og råteskader mens takstmann mener det skyldes feil bruk av leilighet (manglende bruk av ventilasjonsanlegg).

Vi minner om at det fort kan oppstå sopp- og muggskader om man ikke er nøye med riktig bruk av ventilasjonsanlegg og tar grep for å redusere fuktproduksjon i leiligheten. Styret anbefaler derfor alle å lese om ventilasjon på hjemmesiden og ta nødvendige forholdsregler.

Parkering

Da vi må diskutere en del endringer i parkeringsordningen med sameiet vil det skje en del på denne fronten innen rimelig kort tid. Mer info kommer senere.

Litt info ser dere allerede på vedlegg parkering.

Trappevask

Avtalen rundt trappevask er sagt opp f.o.m. 1. april. Etter det må beboerne vaske fellesarealer selv. Sosialkomiteen har ansvaret for organisering av trappevasken. Stemningen på beboermøte var størst for faste vaskelister i en eller annen form. Sosialkomiteen står likevel fritt til å teste de ordningene de mener vil fungere best.

Hjemmeside

Olav Morken har laget en kjempefin hjemmeside til oss. Sjekk den ut på www.maanebakken.no.

Der ligger masse viktig info som vi anbefaler alle å lese. Alle oppdateringer fra styret vil bli lagt ut, så vi anbefaler alle å sjekke den ut med jevne mellomrom.

Hjemmesiden ligger nå åpen uten brukernavn og passord. Grunnen er at vi ikke har noe å skjule, samt. at informasjonen som i dag ligger passordbeskyttet er av interesse for boligkjøpere og andre.

Oppgradering av bygg.

Se vedlegg oppgradering av bygg.

Oppsummert kan man si at mange vedlikeholdsoppgaver er nært forestående for borettslaget/sameiet. Videre er det en del oppgraderingsoppgaver som bør gjøres samtidig. Styret arbeider med å legge plan for et samlet vedlikeholds- og oppgraderingsprosjekt som tenkes gjennomført som ett trinn for å kostnadsmessig komme best mulig ut av etterslepet som har bygget seg opp over tid.

Den nedre takterrassen må uansett fikses forstkommende sommerhalvår grunnet lekkasjer. Vi håper dette kan finansieres av vedlikeholdspenger i budsjett, men konkrete kostnadsestimater på arbeidet foreligger ikke ennå.

Et alternativ som vurderes er at man kan finansiere store deler av vedlikeholdet og oppgraderingen ved å bygge ekstra etasjer og nye leiligheter som kan bidra med husleie. Dette er fortsatt usikkert da mye må undersøkes først. Styrke på bygg, godkjenning fra kommune og byantikvar og finansiering er viktige brikker som må på plass.

Uansett mener vi i styret at det vi eventuelt må øke gjelden til hver enkelt for å finansiere en oppgraderingspakke, vil være en god del mindre enn verdiøkningen på leiligheten.

Styret vil den nærmeste tiden undersøke mange muligheter, men slike prosesser tar fort en del tid når man gjerne må vente lenge på behandling av søknader etc.

Beboerrunde

Styret har nå vært på besøk eller snakket med nesten alle. Det var en utrolig trivelig affære selv om det tok mye tid. Styret fikk avdekket fikk masse gode innspill og positive tilbakemeldinger som har inspirert til videre arbeid. Det er stor enighet blant beboerne våre at vi ville gjøre en skikkelig oppgradering av byggingen og vi vil alle bli kjent med våre naboer.

Innspill vi fikk inn ble diskutert på Idemyldringen beskrevet i kap. 3.

Vi mangler bare to andelseiere som vi ikke har fått tak i. Fint om de det gjelder kan ta kontakt så vi får registrert alle. Et skikkelig beboerregister har allerede spart oss i styret for mye jobb, så det er viktig at dette holdes oppdatert. Det gjelder også ved utleie.

Sosialkomiteen

Fra referat første møte i sosialkomiteen:

Viktoria Nordstrøm Larsen ble enstemmig valgt til leder av sosialkomiteen. Sosialkomiteen består nå av 5 medlemmer, hvorav to av dem var med i den tidligere miljøgruppa i borettslaget. Det var enighet om at sosialkomiteen skal ta seg av miljøtiltak i borettslaget, som planting av blomster og lignende. Det ble bestemt at hele sosialkomiteen hjelper til med både sosiale arrangement og miljøtiltak. Solveig «Blomstersolveig» Røstad tar ansvar for beplantning, med bistand fra de andre i komiteen. Det ble bestemt at det ikke skal være noen fast møtevirksomhet, men at det er naturlig å møtes etter hvert sosiale arrangement.

De første sosiale arrangementene sosialkomiteen planlegger er:

  1. Quizkveld 1. mars.

    I regi av Viktoria arrangeres det quizkveld 1. mars. Mer informasjon vil komme senere, om sted og tid. Lotteri under quizen vurderes.

  2. Vårgrilling 27. april.

    Tidspunkt og andre detaljer rundt dette arrangementet blir bestemt på et senere møte etter quizkvelden. Vårgrillingen er planlagt å avholdes før felles dugnad, mandag 28. april. Dette kan kanskje bidra til litt fellesskapsfølelse før dugnaden.

Idémyldring

Etter en veldig trivelig beboerrunde hadde styret fått inn masse forslag til både sosialt, miljø og byggningsmasse. Disse forslagene var hengt opp på store plakater og man fikk anledning til å komme på flere forslag, før man kunne sette klistremerker på de forslagene man likte best. Se vedlegg for alle oppslagene. Da man kun hadde 15 klistremerker å fordele måtte man prioritere. Forslag uten stemmer kan derfor vurderes som gode selv uten stemmer. Noen forslag er kommet inn i etterkant eller var ikke til avstemning og er derfor merket (-)

Om du brenner for noe, eller kommer på nye forslag så ta gjerne kontakt. Kontaktinfo finnes på hjemmesiden.

Byggningsmassen

Styret har fått inn masse forslag og vil nå bruke en del tid på å sjekke ut muligheter for oppgradering av bygningsmassen vår. Alle forslag vil bli diskutert.

Miljø og energitiltak Ant.
Balansert ventilasjon 15
Nye vinduer 12
Bevegelsessensor på lys 11
Søke støtte Enova / andre 8
Ledlys i fellesareal 5
Solcelle på sørveggen 4
Kompostbinge på taket 2
Strømlev. med fornybargaranti 1
Vindmølle på taket 0
Ekstra isolasjon 0
El-biluttak på parkering 0
Andre forslag Ant.
Faste tider for dugnad 13
Brikke istedenfor nøkkel til ytterdør 9
Overbygg til grill 5
Ventilasjon i ganger 3
Kameraovervåkning i garasjen 3
Callinganlegg med kamera 1
Tak over uteparkering 0
Parkering for barnevogn 0
Heis i rødbygget -
Dette sjekkes uansett av styret Ant.
Ordne garasje -
Balkonger -
Fasadeoppgradering -
Økt tilgjengelighet (barnevogn og rullestol) -
Ekstra etasje med heis -
Bodene i rødbygget kan gjøres om til Ant.
Leilighet for salg 20
Fellesareal 3
Leilighet / kollektiv for utleie 2
Ingen endring 1
Ekstra etasje kan brukes til Ant.
2 soverom (60-80m2) 8
3 soverom (70-100m2) 4
1 soverom (40-60m2) 2
Utleie 0
Derfor vil vi ha fellesareal Ant.
Oppholdsrom for gruppeaktiviteter 5
Trenger ikke fellesareal 4
Treningsrom 2
Utleie for gjester 2

Sosialt

Sosialkomiteen er veldig takknemlig for alle innspill. Mange er interessert i å bli med i en sosial gruppe, og man vil forsøke å tilrettelegge for at det skal være enkelt å ha sosiale grupper som alle kan få informasjon om. Hvis noen kan tenke seg å starte en slik gruppe er det fint om de tar kontakt med sosialkomiteen. Gruppene kan også rekruttere medlemmer fra resten av Ila, som tross alt er en sosial bydel. Det hadde vært veldig hyggelig om noen beboere tar ansvar og starter en gruppe, da dette virkelig ville bidratt til å gjøre borettslaget mer sosialt. Husk at det garantert er gøy å kjenne sine naboer.

Kontaktinfo til sosialkomiteen finnes på hjemmesiden.

Sosiale grupper Ant.
Hund- og barnevakttelefonen 10
Bokklubb 6
Spillkveld-gruppa 4
Matklubb 4
Band 3
Plantegruppa, mat og planter 3
Snekkergruppe 3
Hjelpegruppa / frivillig arbeid / nødhjelp 3
Filmklubb 3
Kor 2
Formiddagsklubben 2
Ølbryggingsklubb -
Arrangementer Ant.
Årlig grillfest, gjerne kombinert med dugnad 19
Quiz 10
Julebord / vinterfest 6
Torsdagspils på brannstasjonen 5
Konsert på taket i samarbeid med Ila Vel 5
Søndagstur / trimgruppe 3
Opplegg på nyttårsaften 0
Black jack (huset vinner) 0
Vinlotteri på dugnad 0
Akedag -
Mate ender -
Vasking i blokka Ant.
Obligatorisk med lister 15
Økt husleie 6
Sosial aktivitet med servering 3
Obligatorisk med lister og servering 1
Sosial aktivitet uten servering 0

Miljø

Miljø ligger under sosial og miljøkomiteen, slik at de vil også vurdere tiltakene som kom inn for et bedre miljø i og rundt blokka vår.

Triveligere ganger Ant.
Alle bør ha dørskilt 8
Få flere bilder på veggene 5
Malte vegger 9
Akvarium / terrarie 0
Falske planter i gangene 7
Alle bør pynte litt rundt egen dør. Planter, bilder etc. -
Bedre lys -
Pynte opp ute Ant.
Nedgravde søppelcontainere 19
Mer planter, blomsterkasser 9
Plen på taket 2
Rydde oftere enn hver dugnad 4
Andre tiltak Ant.
Skikkelig grillplass med tak over 14
Lekeaparater for barn 3
Åker / grønnsakshage på taket 3
Samarbeide med felleskjøpet om å pynte opp hvitt bygg 3
Drivhus på taket 2
Urban beekeeping 1
Hengekøye på taket 1
Flere utemøbler på takterasse 0
Stativer for å henge ut / riste / banke tepper, dyner etc. -
Rydde etter oss så det ikke står sykler, kasser etc. som hindrer tilkomst til boder -

Vedlegg